Seit August 2022 bestimmte die KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) die Kreditvergabe in Österreich: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital, maximal 40 Prozent Schuldendienstquote, höchstens 35 Jahre Laufzeit. Für viele Kaufinteressent:innen bedeutete das: warten, sparen, hoffen. Seit dem Auslaufen der Verordnung am 30. Juni 2025 hat sich die Lage verändert – aber nicht so, wie viele erhofft hatten.
Dieser Ratgeber erklärt, was das Ende der KIM-V in der Praxis bedeutet, welche Richtwerte die FMA weiterhin erwartet und wie Sie Ihre Immobilienfinanzierung 2026 realistisch planen.
Was war die KIM-Verordnung – und warum lief sie aus?
Die KIM-Verordnung wurde 2022 eingeführt, um eine Überhitzung des Immobilienmarkts und eine übermäßige Verschuldung der Haushalte zu verhindern. Sie verpflichtete österreichische Banken, bei der Vergabe von Wohnkrediten strenge Kriterien einzuhalten:
- Beleihungsquote: Maximal 90 % des Immobilienwerts (d. h. mindestens 10 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis, in der Praxis aber oft 20 % inkl. Nebenkosten)
- Schuldendienstquote: Monatliche Kreditrate maximal 40 % des Nettohaushaltseinkommens
- Kreditlaufzeit: Höchstens 35 Jahre
Mit Ende Juni 2025 lief die Verordnung planmäßig aus. Die FMA (Finanzmarktaufsicht) entschied sich gegen eine Verlängerung – unter anderem, weil die Immobilienpreise sanken und der Markt sich normalisiert hatte.
Quelle: FMA Österreich
Was hat sich seit dem Ende der KIM-V tatsächlich geändert?
Kurze Antwort: weniger als erhofft. Die FMA hat zwar die verbindlichen Obergrenzen aufgehoben, erwartet von den Banken aber ausdrücklich eine weiterhin verantwortungsvolle Kreditvergabe. Viele Institute halten die KIM-V-Richtwerte daher faktisch weiterhin ein – aus eigenem Risikobewusstsein und auf Empfehlung der Aufsichtsbehörde.
In der Praxis bedeutet das:
- Eigenkapital: Die meisten Banken erwarten weiterhin 15–20 % des Kaufpreises als Eigenmittel (plus Nebenkosten vollständig aus Eigenkapital)
- Schuldendienstquote: 40 % des Nettoeinkommens bleibt ein gängiger Richtwert
- Kreditlaufzeit: 25–35 Jahre sind weiterhin die Norm
Der wichtigste Unterschied: Banken haben nun mehr Spielraum, in begründeten Einzelfällen von diesen Richtwerten abzuweichen – etwa bei sehr guter Bonität, stabiler Einkommenssituation oder besonders werthaltigem Objekt. Ausnahmen sind möglich, aber kein Anspruch.
Eigenkapital: Wie viel ist 2026 notwendig?
Das Thema Eigenkapital bleibt der entscheidende Hebel bei der Immobilienfinanzierung. Auch ohne gesetzliche Pflicht verlangen die meisten österreichischen Banken:
- Mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital (Beleihungsquote maximal 80 %)
- Vollständige Deckung der Nebenkosten aus Eigenmitteln (ca. 9–12 % des Kaufpreises)
Konkret heißt das: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro brauchen Sie in der Regel mindestens 60.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis plus rund 27.000–36.000 Euro für die Nebenkosten – zusammen also 87.000–96.000 Euro an eigenen Mitteln, bevor Sie zur Bank gehen.
Zur Eigenkapital-Anrechnung zählen neben Ersparnissen häufig auch:
- Bausparverträge
- Wertpapierdepots (mit Abschlag)
- Schenkungen von Familienmitgliedern (mit Nachweis)
- Eigenleistungen beim Hausbau (je nach Bank)
Was zählt NICHT als Eigenkapital?
Konsumkredite, Kreditkartenrahmen oder kurzfristige Darlehen werden von Banken nicht als Eigenkapital anerkannt. Solche „Fremdkapital-Eigenkapital“-Konstruktionen fallen bei der Bonitätsprüfung sofort auf und verschlechtern die Kreditwürdigkeit.
Schuldendienstquote: Was kann ich mir leisten?
Die Schuldendienstquote gibt an, wie hoch die monatliche Kreditrate im Verhältnis zum Nettoeinkommen sein darf. Der Richtwert liegt weiterhin bei 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens.
Rechenbeispiel: Bei einem gemeinsamen Nettoeinkommen von 4.500 Euro pro Monat darf die monatliche Kreditrate also maximal 1.800 Euro betragen.
Mit dieser Maximalrate und einem Zinssatz von beispielsweise 3,5 % auf 30 Jahre lässt sich ein Kreditbetrag von rund 390.000 Euro finanzieren. Berücksichtigt man zusätzlich die Eigenkapitalanforderungen, ergibt sich daraus ein realistisches Kaufpreisbudget.
Wichtig: In der Schuldendienstquote werden alle bestehenden Kreditverpflichtungen berücksichtigt – also auch laufende Autokredite, Konsumkredite oder Leasingverträge. Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte solche Verbindlichkeiten möglichst vorher tilgen.
Kreditlaufzeit: Länger nicht immer besser
Die maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren bleibt auch nach dem Ende der KIM-V ein gängiger Rahmen. Viele Banken bevorzugen Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren.
Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtkosten erheblich:
Kreditsumme | Laufzeit | Zinssatz | Monatliche Rate | Gesamtkosten |
250.000 € | 25 Jahre | 3,5 % | 1.252 € | 375.600 € |
250.000 € | 30 Jahre | 3,5 % | 1.123 € | 404.280 € |
250.000 € | 35 Jahre | 3,5 % | 1.025 € | 430.500 € |
Die Entscheidung für eine kürzere Laufzeit zahlt sich langfristig aus – vorausgesetzt, die monatliche Belastung ist dauerhaft tragbar.
Bonität prüfen: Was Banken wirklich bewerten
Neben Eigenkapital und Schuldendienstquote spielen bei der Kreditentscheidung weitere Faktoren eine wichtige Rolle:
Einkommenssituation: Unbefristete Anstellung, Dauer des Arbeitsverhältnisses und Einkommensstabilität werden positiv bewertet. Selbstständige müssen in der Regel mehrere Jahresabschlüsse vorweisen.
Laufende Verbindlichkeiten: Bestehende Kredite, Unterhaltspflichten oder regelmäßige Leasingraten verschlechtern die Schuldendienstquote.
KSV-Eintrag: Ein negativer KSV-Eintrag (Kreditschutzverband) kann eine Kreditbewilligung verhindern. Lassen Sie Ihren KSV-Auszug vorab überprüfen.
Immobilienwert: Banken bewerten das Objekt unabhängig vom Kaufpreis. Weicht der Bankschätzwert vom Kaufpreis nach unten ab, erhöht das den erforderlichen Eigenkapitalbedarf.
Fixzins oder variabler Zins – was passt 2026?
Nach den Zinserhöhungen der vergangenen Jahre und einer beginnenden Stabilisierung durch die EZB stellt sich diese Frage neu.
Fixzins: Bietet Planungssicherheit über die gesamte Zinsbindungsdauer (häufig 10–20 Jahre). Aktuell liegen Fixzinsen für 20 Jahre bei rund 3 bis 3,5 Prozent (je nach Bonität und Bank). Wer langfristige Sicherheit schätzt, ist hier gut aufgehoben.
Variabler Zins: Orientiert sich am EURIBOR und kann je nach Marktentwicklung steigen oder fallen. Bietet kurzfristig oft niedrigere Raten, birgt aber das Risiko zukünftiger Erhöhungen.
Empfehlung: Bei einem langfristigen Hauptwohnsitzkauf ist ein Fixzins auf 15–20 Jahre für die meisten Käufer:innen die stabilere Wahl. Eine unabhängige Finanzierungsberatung hilft, die richtige Entscheidung für Ihre persönliche Situation zu treffen.
Wohnbauförderung: Unterschätzter Sparfaktor
Die Wohnbauförderungen der Bundesländer können die monatliche Kreditbelastung erheblich senken – und werden von vielen Kaufinteressent:innen zu selten genutzt. In Wien, Niederösterreich und Oberösterreich gibt es unterschiedliche Fördermodelle: von zinsgünstigen Eigenmittelersatzdarlehen bis hin zu einmaligen Zuschüssen für energieeffiziente Gebäude.
Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Baubeginn oder vor dem Kaufvertrag gestellt werden. Nachträglich ist eine Förderung kaum mehr möglich. Lassen Sie sich daher frühzeitig beraten.
Fazit: Nach KIM-V ist nicht ohne KIM-V
Das Ende der KIM-Verordnung hat den Immobilienkredit-Markt in Österreich gelockert – aber nicht revolutioniert. Wer heute eine Immobilie finanzieren möchte, braucht weiterhin solides Eigenkapital, ein stabiles Einkommen und eine realistische Kalkulation der monatlichen Belastung.
Die gute Nachricht: Banken haben heute mehr Spielraum für individuelle Lösungen. Eine professionelle Finanzierungsberatung kann diesen Spielraum für Sie optimal nutzen.
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Hinweis: Stand: März 2026. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar.
