Wer eine Immobilie in Österreich kauft, denkt zunächst an den Kaufpreis. Doch darüber hinaus fallen beim Immobilienkauf Nebenkosten an, die schnell zehn Prozent des Kaufpreises und mehr ausmachen können – und die bei der Budgetplanung unbedingt berücksichtigt werden müssen. Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Notarkosten und Maklerprovision: Wer diese Posten kennt und versteht, kann gezielt planen und im besten Fall sogar sparen.
Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen vollständigen Überblick über alle anfallenden Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich 2026
Überblick: Was kostet ein Immobilienkauf in Österreich wirklich?
Definition und Zweck
Als Faustregel gilt: Planen Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis zusätzlich rund 9 bis 12 Prozent für Nebenkosten ein. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das Nebenkosten zwischen 27.000 und 36.000 Euro – ein Betrag, der in der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden sollte.
Die wesentlichen Kostenpositionen im Überblick:
| Kostenposition | Höhe (ca.) |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % des Kaufpreises |
| Pfandrecht-Eintragungsgebühr | 1,2 % des Kreditbetrags |
| Notarkosten / Kaufvertrag | ca. 1–2 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision | 3 % + 20 % USt. |
Die einzelnen Kostenpositionen im Detail
Grunderwerbsteuer (3,5 %)
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich pauschal 3,5 Prozent des Kaufpreises. Sie fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb einer Immobilie an und wird vom Notar oder Rechtsanwalt direkt an das Finanzamt abgeführt.
Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer 12.250 Euro.
Ausnahmen gelten innerhalb enger Familienkreise: Bei Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Partner:innen, Eltern und Kindern sowie Geschwistern wird die Steuer nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den deutlich niedrigeren Grundstückswert berechnet, was die Steuerlast erheblich reduziert.
Unentgeltliche Übertragung (keine oder nur geringe Gegenleistung) Familienverband | Stufentarif (0,5%-3,5%) vom Grundstückswert |
Übertragung im Familienverband | Stufentarif (0,5%-3,5%) vom Grundstückswert |
Anteilsvereinigung und -übertragung, Gesellschaftswechsel oder Umgründung, sofern das Grundstück nicht zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört | 0,5% vom Grundstückswert |
Anteilsvereinigung und -übertragung, Gesellschaftswechsel oder Umgründung, sofern das Grundstück zum Vermögen einer Immobiliengesellschaft gehört | 3,5% vom gemeinen Wert |
Pfandrecht-Eintragungsgebühr (1,2 % des Kreditbetrags)
Wer die Immobilie über einen Kredit finanziert, muss zusätzlich die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht einplanen. Diese beträgt 1,2 Prozent des im Grundbuch eingetragenen Kreditbetrags. Da Banken häufig einen höheren Betrag als das tatsächliche Darlehen eintragen lassen (als Sicherheitspuffer), kann diese Gebühr höher ausfallen als erwartet.
Rechenbeispiel: Bei einem Kreditbetrag von 280.000 Euro beträgt die Pfandrecht-Gebühr 3.360 Euro.
Notarkosten und Kaufvertragserrichtung (ca. 1–2 %)
Der Kaufvertrag wird in Österreich von einem Notar oder Rechtsanwalt errichtet und muss notariell beglaubigt werden. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und dem Aufwand, liegen aber typischerweise zwischen einem und zwei Prozent des Kaufpreises – inklusive Treuhandabwicklung, Grundbuchanmeldung und Beglaubigungen.
Maklerprovision
Die Provision beträgt 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer, also effektiv 3,6 Prozent brutto.
Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die Provision 10.800 Euro.
So viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich
Österreichische Banken finanzieren in der Regel bis zu 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet: Neben dem Eigenkapital für den Kaufpreis selbst müssen auch die Nebenkosten vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden – Banken finanzieren diese in der Regel nicht mit.
Eine realistische Eigenkapitalplanung sieht so aus:
- Kaufpreis: 320.000 Euro
- Eigenkapital (20 %): 64.000 Euro
- Nebenkosten (ca. 10 %): 32.000 Euro
- Mindestens erforderliche Eigenmittel: 96.000 Euro
Wer diese Kalkulation nicht im Vorfeld durchführt, riskiert, bei der Bank zu scheitern oder kurzfristig auf Liquiditätsprobleme zu stoßen.
Spartipps beim Immobilienkauf in Österreich
Nebenkosten lassen sich zwar nicht vollständig vermeiden, aber mit der richtigen Vorbereitung reduzieren:
- Notarkosten vergleichen – Die Kosten für die Kaufvertragserrichtung sind nicht einheitlich geregelt. Ein Vergleich verschiedener Angebote kann sich lohnen, gerade bei Standardverträgen ohne komplexe Sonderregelungen.
- Finanzierungsstruktur optimieren – Durch die Wahl eines niedrigeren Kreditbetrags (z. B. durch höheres Eigenkapital) sinkt auch die Pfandrecht-Eintragungsgebühr. Eine Finanzierungsberatung kann helfen, die optimale Kreditstruktur zu finden.
- Förderungen prüfen – Wohnbauförderungen der Länder können die Finanzierungskosten erheblich senken. Die Förderungsbedingungen variieren je nach Bundesland (Wien, Niederösterreich, Oberösterreich etc.) und sollten frühzeitig geprüft werden.
Häufige Fragen zu Nebenkosten beim Immobilienkauf
Können Nebenkosten finanziert werden? In der Regel nein. Österreichische Banken verlangen, dass zumindest die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden. Manche Institute machen Ausnahmen bei sehr guter Bonität, dies ist jedoch die Ausnahme.
Fallen bei einer Schenkung oder Erbschaft auch Nebenkosten an? Ja, allerdings oft geringere. Die Grunderwerbsteuer wird bei Schenkungen und Erbschaften innerhalb der Familie auf Basis des Grundstückswerts (nicht des Verkehrswerts) berechnet. Die Grundbucheintragungsgebühr fällt jedoch weiterhin an.
Was ist der Unterschied zwischen Notar und Rechtsanwalt beim Immobilienkauf? Beide sind befugt, Kaufverträge zu errichten und zu beglaubigen. Notare werden häufiger für standardisierte Immobilientransaktionen beauftragt; Rechtsanwälte können bei komplexeren rechtlichen Fragen (z. B. Baurecht, Miteigentum) eine sinnvolle Wahl sein.
Notar und Rechtsanwalt: Zwei Rollen, die kaum jemand auseinanderhalten kann
Beim Immobilienkauf tauchen zwei Begriffe regelmäßig auf, die viele verwechseln oder gleichsetzen: Notar und Rechtsanwalt. Dabei sind die Rollen grundverschieden.
Der Notar ist der neutrale Abwickler. Er erstellt den Kaufvertrag, prüft die aktuelle Grundbuchsituation und sorgt dafür, dass der gesamte Prozess rechtssicher über die Bühne geht. Dazu gehört die Eintragung ins Grundbuch ebenso wie die Verwaltung des Treuhandprozesses, also die korrekte Abwicklung der Kaufpreiszahlung. Entscheidend zu verstehen: Der Notar vertritt keine der beiden Parteien. Er ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und soll sicherstellen, dass Käufer und Verkäufer fair und korrekt behandelt werden.
Ein Rechtsanwalt hingegen ist eindeutig auf einer Seite. Wer ihn beauftragt, bekommt einen Vertreter der eigenen Interessen, keinen Vermittler. Er prüft Vertragsdetails aus Käufer- oder Verkäuferperspektive, weist auf Risiken hin und kann im Streitfall aktiv für seinen Mandanten eintreten. Parteilichkeit ist hier nicht Makel, sondern Aufgabe.
Kurz gesagt: Der Notar macht die Abwicklung möglich. Der Anwalt schützt dich dabei.
Fazit: Gut kalkuliert ist halb gewonnen
Wer beim Immobilienkauf in Österreich nur den Kaufpreis im Blick hat, unterschätzt die tatsächliche finanzielle Belastung erheblich. Mit einer vollständigen Nebenkostenrechnung – Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Notarkosten, Pfandrecht und ggf. Maklerprovision – lässt sich das Budget realistisch planen und die Finanzierung solide aufstellen.
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Hinweis: Stand: März 2026. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar.
