Der Verkauf einer Immobilie zählt für die meisten Österreicher:innen zu den größten finanziellen Entscheidungen des Lebens – und gleichzeitig zu den komplexesten. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkauft, steht vor einer Fülle an Pflichtunterlagen, rechtlichen Anforderungen und steuerlichen Fragen: Welche Dokumente werden tatsächlich gebraucht? Was ist der Unterschied zwischen Kaufanbot und Kaufvertrag? Und wie hoch fällt die Immobilienertragsteuer aus?
Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den gesamten Ablauf beim Immobilienverkauf in Österreich – inklusive druckbarer Checkliste, Steuerübersicht und einem Überblick über alle anfallenden Nebenkosten.
Der Ablauf beim Immobilienverkauf – Schritt für Schritt
1. Marktwert ermitteln und Preis realistisch ansetzen
Der erste und wichtigste Schritt ist eine fundierte Immobilienbewertung. Ein zu hoch angesetzter Preis schreckt potenzielle Käufer:innen ab; ein zu niedriger verschenkt bares Geld. Professionelle Makler:innen und zertifizierte Sachverständige ermitteln den Marktwert anhand aktueller Vergleichstransaktionen, des Sachwerts oder Ertragwertes und der Lage. Eine kostenlose Online-Bewertung kann als erste Orientierung dienen, ersetzt aber keine professionelle Einschätzung.
Tipp: Holen Sie vor dem Inserieren mindestens eine unabhängige Einschätzung ein – gerade in Wien, Niederösterreich und Oberösterreich können die Preisunterschiede zwischen Lagen erheblich sein.
2. Alle Unterlagen vollständig zusammenstellen
Noch bevor Sie das erste Inserat schalten, sollten sämtliche Pflichtunterlagen vorliegen. Fehlende Dokumente – etwa ein abgelaufener Energieausweis oder ein unvollständiger Grundbuchauszug – können den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Die vollständige Checkliste finden Sie weiter unten in diesem Artikel.
3. Exposé erstellen und Vermarktung starten
Ein professionelles Aufbereitung und ein Exposé mit hochwertigen Fotos, und einer präzisen Beschreibung ist die Grundlage jedes erfolgreichen Verkaufs. Immobilienportale, gezielte Social-Media-Werbung und das persönliche Netzwerk eines erfahrenen Maklers spielen dabei eine entscheidende Rolle. Auch die Zielgruppe beeinflusst die Vermarktungsstrategie: Eine Eigentumswohnung in Wien spricht andere Käufer:innen an als ein Einfamilienhaus in einer Niederösterreichischen Gemeinde.
4. Besichtigungen durchführen und Kaufanbot prüfen
Nach erfolgreichen Besichtigungen legen ernsthaft interessierte Käufer:innen ein Kaufanbot vor – eine schriftliche, befristete Kaufabsichtserklärung. Sobald der/die Verkäufer:in das Anbot annimmt, kommt ein verbindlicher Vertrag zustande. Es ist daher unbedingt empfehlenswert, alle Konditionen (Kaufpreis, Zahlungsfrist, Übergabetermin, etwaige Bedingungen) sorgfältig zu prüfen, bevor man unterschreibt.
Kaufanbot vs. Kaufvertrag – der Unterschied:
Unterschied zwischen Kaufanbot und Kaufvertrag
Das Kaufanbot ist bereits eine rechtsverbindliche Willenserklärung zum Kauf einer Immobilie – es ist also ein Punkt auf dem Weg zum Kaufvertrag. Es legt die wesentlichen Eckpunkte wie Kaufpreis, Objekt und Bedingungen fest. Für sich genommen ist es noch nicht verbücherungsfähig.
Der Kaufvertrag ist die formelle, verbücherungsfähige Urkunde. Er enthält alle Details, ist schriftlich fixiert und muss notariell oder gerichtlich beglaubigt werden. Erst mit dem Kaufvertrag kann die Eintragung ins Grundbuch erfolgen, da dieser die endgültige Rechtsgrundlage für den Eigentumswechsel darstellt.
Kurz:
- Kaufanbot = verbindliche Vereinbarung, aber noch keine Verbücherung
- Kaufvertrag = vollendete, verbücherungsfähige Urkunde für das Grundbuch
5. Kaufvertrag, Treuhand und Eigentumsübertragung
Der Kaufvertrag wird in Österreich von einem Notar oder Rechtsanwalt verfasst. Er regelt Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabedatum, etwaige Mängel und die Kostenverteilung. Die Kaufpreiszahlung erfolgt üblicherweise über ein Treuhandkonto – erst wenn der Betrag vollständig eingegangen ist und die Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung vorliegen, wird der Kaufpreis an den/die Verkäufer:in ausbezahlt.
6. Schlüsselübergabe und Grundbucheintragung
Mit der finalen Zahlung und Vertragsunterfertigung erfolgt die Schlüsselübergabe. Die Eintragung des neuen Eigentümers/der neuen Eigentümerin im Grundbuch nimmt in der Regel einige Wochen in Anspruch. Erst danach ist der Verkauf rechtlich vollständig abgeschlossen.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchen Sie beim Immobilienverkauf in Österreich
Eine vollständige Unterlagenlage beschleunigt den Verkaufsprozess und signalisiert Käufer:innen Seriosität. Die folgende Checkliste gibt einen Überblick über die wichtigsten Dokumente:
Grundlegende Unterlagen:
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Flächenwidmungsplan
- Bebauungsplan
Planunterlagen und Widmung:
- Flächenwidmungsplan
- Bebauungsplan
- Bebauungsbestimmungen / Gemeindeverordnung
- Höhenplan
Risiken und Belastungen:
- Altlasten (sofern bekannt)
- Hochwasserzonen
- Gefahrenzonen
- Höhenplan
Aufschließung und Infrastruktur:
- Offene Aufschließungskosten
- Ortswasseranschluss
- Kanalplan
- Straßenanliegerbeitrag und Infrastrukturbeitrag
Leitungen ob Anschluss an der Grundstücksgrenze vorhanden ist:
- Glasfaser
- Gas / Fernwärme (insbesondere, Strom
Rechtliche Rahmenbedingungen:
- Bauzwang
- Baulandsicherungsvertrag
- Abtretungen ins öffentliche Gut
- Bauplatzerklärung
Bei Eigentumswohnungen:
- Betriebskosten mtl. Vorschreibung
- Betriebskostenabrechnung Jahresabrechnung
- Plan
- Rücklagenhöhe
- Nutzwertgutachten
- Wohnungseigentümervertrag
- Heizkosten mtl
- Strom mtl
- Elektrobefund
- Letzten 3 Eigentümerversammlungsprotokolle
- Vorausschau-geplante Sanierungen
- Energieausweis
- Offenes Darlehn/ Wohnbauförderung/
- Hausordnung
- Sonstige Nutzungsvereinbarungen
- Bestandsfrei
- Vermietet bis
- Mietvertrag
Bei Häusern:
- Bauakt von der Gemeinde
- Einreichplan
- Benützungsbewilligung
- Gemeindeabgaben
- Offen Gebühren (Anschlusskosten)
- Div. Befunde und Bewilligungen-Heizung, Rauchfangkehrer
- Sonstige Objektabhängige relevanten Unterlagen, die im Bauakt hinterlegt sind
- Widmung
- Hochwasser
- Leitungplan
- Kanalplan
- Gefahrenzonenplan
- Lärmkataster
- Denkmalschutz
- Bescheide
- Versicherung
Für die Vertragserrichtung:
- Lichtbildausweis der Verkäufer und Käufer
- Politisch exponierte Person ja/nein – Geldwäschebestimmungen
- Finanzierungsbestätigung
- Lastenfreistellung (bei bestehendem Pfandrecht)
- Klärung div. Rechte und Lasten ( Wohnrecht, Servitute, Belastungs-Veräußerungsverbote
Der Flächenwidmungsplan als Ausgangspunkt
Bevor ein Kaufvertrag unterzeichnet wird, sollte der Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden. Er zeigt, welche Nutzungsarten für das betreffende Grundstück vorgesehen sind und ob eine zukünftige Umwidmung möglich erscheint. Diese Information beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch die Finanzierbarkeit der Immobilie erheblich.
Steuern beim Immobilienverkauf: Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
Wer eine Immobilie in Österreich verkauft, muss in den meisten Fällen Immobilienertragsteuer (ImmoESt) entrichten.
Neuvermögen (Steuerverfangen):
- Für Veräußerungsgewinne von Liegenschaften und Gebäuden, die ab 01.04.2002 erworben
wurden und jetzt verkauft werden.
- Steuersatz 30 % vom Gewinn (Gewinn= Summe zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis)
- Vermittlungsprovision von Makler bei Ankauf
- Vertragserrichtungskosten von Notar oder Rechtsanwalt
- Grunderwerbsteuer
- Grundbucheintragung
- Instandsetzung (z.B.: neue Fenster, neue Heizung)
- Herstellungsaufwendungen (z.B.: Zubau) reduzieren den Veräußerungsgewinn (nur mit Rechnung/ ohne Rechnung keine Reduzierung)
- Annoncen
- Werbungskosten
- Vermittlungsprovision vom Makler bei Verkauf
- Aufwendungen für Betriebskosten
- Kosten für die Erhaltung Vorsteuerberichtigungsbeträge
- Zinsen (außer die Kosten, die für die Mitteilung/Selbstberechnung bei Verkauf anfallen), reduzieren den Gewinn NICHT!
Altvermögen: (Nicht Steuerverfangen)
- Höhe: 4,2 % vom Gesamterlös beim Erwerb von Liegenschaften und Gebäuden vor 01.04.2002. Zu berücksichtigen wäre jedoch eine etwaig angesetzte AFA, sollte gewerblich vermietet gewesen sein.
Umwidmungsabgabe:
- Höhe: 18 % vom Verkaufserlös (wenn Grünland in Bauland ab 1.1.1988 umgewidmet und dann verkauft wird)
- Die Umwidmung von Altvermögen kann auch erst in der Zukunft erfolgen (z.B. Acker vor 15 Jahren
angeschafft, wird in 2 Jahren umgewidmet und in 5 Jahren verkauft)
- Gilt für jegliche Art von Bauland
Steuerfrei bleiben:
- Gebäude die selbst (Bauherr, mein Name bei Einreichung bei der Gemeinde) hergestellt wurden (nicht bei Sanierung, keine Vermietung in den letzten 10 Jahren). Jedoch vom Grundwert Immobilienertragssteuer (Berechnungsbasis sind hierfür 25% vom Verkaufserlös).
- Wenn Liegenschaft Hauptwohnsitz war durchgehend 2 Jahre nach dem ENTGELTLICHEM Erwerb (Anmeldung höchstens nach 12 Monaten). Oder 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf.
- Grundstücke bis 1000m² momentane Ansicht der Behörden
Weitere Ausnahmen gelten in bestimmten Erbschafts- und Schenkungsfällen.
Die ImmoESt wird in der Regel als Selbstbemessungsabgabe durch den Notar oder Rechtsanwalt einbehalten und direkt an das Finanzamt abgeführt. Ob eine Steuerbefreiung zutrifft, sollte vor dem Verkauf mit einem Steuerberater geklärt werden.
Nebenkosten beim Immobilienverkauf – Was kommt auf Verkäufer:innen zu?
Im Vergleich zum Kauf sind die Nebenkosten beim Verkauf überschaubar – sollten aber bei der Kalkulation des Nettoerlöses unbedingt berücksichtigt werden:
Mit oder ohne Makler verkaufen – was passt zu Ihnen?
Die Entscheidung hängt von Ihrem Objekt, Ihrer Zeit und Ihrer Erfahrung im Immobilienbereich ab.
Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler:
- Professionelle Marktbewertung und lokale Preiskenntnis
- Breites Vermarktungsnetzwerk und Zugang zu vorgemerkten Interessent:innen
- Rechtliche und organisatorische Begleitung des gesamten Prozesses
- Zeitersparnis bei Besichtigungen, Interessentenmanagement und Verhandlungen
Fazit: Gut vorbereitet zum erfolgreichen Immobilienverkauf
Ein erfolgreicher Immobilienverkauf in Österreich braucht vor allem eines: eine sorgfältige Vorbereitung. Wer Unterlagen frühzeitig zusammenstellt, den Marktwert realistisch einschätzt und die steuerlichen Rahmenbedingungen kennt, hat die besten Voraussetzungen für einen reibungslosen Verkauf zum richtigenPreis.
Sie möchten Ihre Immobilie in Wien, Niederösterreich oder Oberösterreich verkaufen und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Das Team von 4immobilien steht Ihnen für eine kostenlose Erstberatung und Immobilienbewertung zur Verfügung. Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe.
Hinweis: Stand: März 2026. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Dennoch übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Informationen. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar.
