Das Wichtigste in Kürze
- In Österreich gibt es aktuell keine Erbschaftssteuer. Bei Grundstücksübertragungen fällt aber Grunderwerbsteuer an.
- Nach dem Verlassenschaftsverfahren wird die Immobilie im Grundbuch umgeschrieben.
- Wer verkauft, muss prüfen, ob Immobilienertragsteuer (ImmoESt) anfällt.
- Bei Erbengemeinschaften ist die Entscheidungsfindung der häufigste Stolperstein.
- Drei Optionen stehen meist im Raum: behalten/selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.
Wenn die Immobilie plötzlich dir gehört
Der Brief vom Notar kommt selten zum passenden Zeitpunkt. Oft mitten in einer Trauerphase, manchmal verbunden mit Geschwistern, die unterschiedliche Vorstellungen haben. Und dann steht da eine Frage, die Wochen vorher noch fern lag: Was machen wir mit der Wohnung in Wien oder dem Haus im Mostviertel?
Eine geerbte Immobilie ist mehr als ein Vermögenswert. Sie ist ein Knotenpunkt aus Recht, Steuer, Emotion und Familie. Wer ohne Plan hineingeht, verliert Zeit, Geld und manchmal die Familie. Wer geordnet vorgeht, hat in 6 bis 12 Monaten Klarheit.
Schritt 1: Verlassenschaftsverfahren verstehen
Bevor irgendetwas passieren kann, läuft das Verlassenschaftsverfahren. Der zuständige Notar (Gerichtskommissär) klärt, wer erbt, wie hoch der Nachlass ist und welche Schulden anhängen.
Wichtige Punkte für Erben:
- Erbantrittserklärung: Du erklärst, ob du das Erbe annimmst, ablehnst oder unter Vorbehalt des Inventars annimmst.
- Inventar: Bei unklarer Vermögenslage hilfreich. Schulden werden dann nur bis zur Nachlasshöhe geerbt.
- Einantwortungsbeschluss: Mit diesem Beschluss bist du rechtlich Erbe.
Solange das Verfahren läuft, hast du noch nicht die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie. Du kannst sie nicht ohne Weiteres verkaufen und nicht beliebig vermieten.
Schritt 2: Grundbuch umschreiben
Nach dem Einantwortungsbeschluss folgt die Umschreibung im Grundbuch. Das passiert nicht automatisch. Du oder ein beauftragter Rechtsanwalt bzw. Notar muss den Antrag stellen.
Was du dafür brauchst:
- Einantwortungsbeschluss
- Kostenvoranschlag oder Bewertung der Immobilie (für die Bemessung)
- Antrag auf Eintragung im Grundbuch
Anfallende Kosten:
- Grundbucheintragungsgebühr: bei Erbschaft gilt eine begünstigte Bemessung auf Basis des dreifachen Einheitswerts (oder anderer Basiswerte).
- Notariats- oder Anwaltskosten für den Antrag.
Wichtig: Solange die Grundbuchumschreibung nicht erfolgt ist, ist ein Verkauf rechtlich nicht sauber möglich. Wer schnell verkaufen will, sollte diesen Schritt zeitnah anstoßen.
Schritt 3: Steuern realistisch einschätzen
Erbschaftssteuer
Die klassische Erbschaftssteuer wurde in Österreich 2008 abgeschafft. Wer eine Immobilie erbt, zahlt aktuell keine separate Erbschaftssteuer.Grunderwerbsteuer
Bei der Übertragung von Grundstücken (auch im Erbfall) fällt Grunderwerbsteuer an. Die Bemessung erfolgt nicht zum Verkehrswert, sondern zum sogenannten Grundstückswert. Die Steuersätze sind im Familienverhältnis gestaffelt und betragen in der niedrigsten Stufe 0,5 Prozent, ansteigend in höheren Wertstufen.Immobilienertragsteuer beim späteren Verkauf
Wer die geerbte Immobilie später verkauft, muss prüfen, ob ImmoESt anfällt. Hier zählt vor allem, ob es sich um Altvermögen oder Neuvermögen handelt. Das Stichdatum ist 31. März 2002. Was der Erblasser vor diesem Datum erworben hat, gilt als Altvermögen mit deutlich niedrigerer effektiver Besteuerung.Konkret:- Altvermögen: pauschal 4,2 Prozent vom Verkaufspreis
- Neuvermögen: 30 Prozent auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn.
- Hauptwohnsitzbefreiung: Wenn die Immobilie 2 Jahre durchgehend bis zum Verkauf oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre Hauptwohnsitz war, ist der Verkauf grundsätzlich steuerfrei.
Schritt 4: Behalten, vermieten oder verkaufen?
Behalten und selbst nutzen
Sinnvoll, wenn die Immobilie zur Lebensplanung passt und der Standort stimmt. Achtung: Erhaltungskosten, Sanierung und laufende Belastungen genau durchrechnen.Vermieten
Sinnvoll bei guter Lage und stabilem Mietmarkt. Realistische Bruttorenditen liegen 2026 oft bei 2 bis 4 Prozent, abhängig von Stadt und Sanierungsstand. Achtung auf:- Mietrechtliche Einordnung (Vollanwendung MRG, Teilanwendung, freier Mietzins)
- Steuerliche Konsequenzen (Einkünfte aus Vermietung)
- Verwaltungsaufwand
Verkaufen
Häufig der pragmatischste Weg, vor allem bei Erbengemeinschaften. Vorteile: Geld lässt sich teilen, der Verwaltungsaufwand endet. Nachteile: einmaliger Ertrag, ImmoESt prüfen.
Schritt 5: Erbengemeinschaft sauber managen
Hier zerschellt die meiste Energie. Mehrere Erben mit unterschiedlichen Interessen, oft mit alten familiären Konflikten verbunden.
Was hilft:
- Frühzeitig Bewertung einholen: gemeinsamer Marktwert als Diskussionsgrundlage.
- Drei Szenarien durchrechnen: behalten, vermieten, verkaufen.
- Externe Moderation: Notar, Anwalt oder erfahrener Makler als neutrale Stimme.
- Klare Entscheidung in schriftlicher Form: Auseinandersetzungsvereinbarung.
Wenn keine Einigung möglich ist, bleibt die Teilungsklage. Sie führt meist zu einer gerichtlichen Versteigerung, die für alle Beteiligten finanziell schlechter ausgeht als ein freier Verkauf.
Schritt 6: Bewertung als objektive Grundlage
Eine fundierte Bewertung ist der Anker für alle Entscheidungen. Sie beantwortet drei Fragen gleichzeitig:
- Was ist die Immobilie auf dem Markt heute wert?
- Wie steht sie im Vergleich zu ähnlichen Objekten?
- Was bringt sie bei Vermietung realistisch ein?
Je nach Bedarf kommen zwei Bewertungsstufen infrage:
- Marktwertschätzung durch Makler: oft kostenlos, gut für erste Orientierung.
- Verkehrswertgutachten durch Sachverständige: kostenpflichtig, aber gerichtsverwertbar.
Bei Erbengemeinschaften lohnt sich oft das Gutachten, weil es spätere Streitigkeiten verhindert.
Was du als Nächstes tun solltest
Wenn du gerade eine Immobilie geerbt hast, gibt es drei sinnvolle erste Schritte. Sprich mit dem Gerichtskommissär über den Stand des Verfahrens. Hol dir eine Bewertung der Immobilie. Und kläre mit einer steuerlichen Beratung, welche Optionen für deine Situation steuerlich am sinnvollsten sind. Erst dann triff eine Entscheidung über Vermietung oder Verkauf.
FAQ
Muss ich in Österreich Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie zahlen?
Nein. Die Erbschaftssteuer wurde 2008 abgeschafft. Bei der Grundstücksübertragung fällt aber Grunderwerbsteuer an.
Wie wird die Grunderwerbsteuer bei einer Erbschaft berechnet?
Sie bemisst sich am Grundstückswert, nicht am Verkehrswert. Die Sätze sind im Familienverhältnis gestaffelt und beginnen bei 0,5 Prozent in der niedrigsten Wertstufe.
Was kostet die Grundbuchumschreibung?
Es fällt eine Eintragungsgebühr an, bei Erbschaft in der Regel auf einer begünstigten Bemessungsgrundlage. Dazu kommen Notariats- oder Anwaltskosten für den Antrag.
Muss ich beim Verkauf der geerbten Immobilie Steuer zahlen?
Möglicherweise ja, in Form der Immobilienertragsteuer. Höhe und Befreiungen hängen davon ab, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt und ob die Hauptwohnsitzbefreiung greift.
Was passiert, wenn sich Erben über eine Immobilie nicht einigen?
Wenn keine außergerichtliche Lösung gelingt, kann ein Erbe die Teilungsklage einreichen. Das führt meist zu einer gerichtlichen Versteigerung, deren Erlös häufig unter dem freien Marktpreis liegt.
Lohnt sich eine Vermietung der geerbten Immobilie?
Es kommt auf Lage, Zustand und Bruttorendite an. Realistisch sind 2026 oft 2 bis 4 Prozent. Vermietung ist sinnvoll bei stabiler Nachfrage und überschaubarem Verwaltungsaufwand.
Wann sollte ich einen Sachverständigen für die Bewertung beauftragen?
Wenn der Wert strittig ist, mehrere Erben beteiligt sind oder die Bewertung gerichtsverwertbar sein muss.
Quellen
- Erben und Vererben in Österreich: oesterreich.gv.at. Siehe oesterreich.gv.at.
- Grunderwerbsteuer bei unentgeltlicher Übertragung: Bundesministerium für Finanzen. Siehe bmf.gv.at.
- Immobilienertragsteuer und Hauptwohnsitzbefreiung: BMF, Steuerbuch. Siehe bmf.gv.at.
- Verlassenschaftsverfahren, Einantwortung: Österreichische Notariatskammer. Siehe notar.at.
- Mietrechtliche Einordnung bei Vermietung: Arbeiterkammer und oesterreich.gv.at, Themenseite Wohnen. Siehe arbeiterkammer.at.
Stand: August 2026. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Wir übernehmen keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität. Der Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.
