Das Wichtigste in Kürze
- Seit Juli 2023 gilt in Österreich bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip (auch Erstauftraggeberprinzip).
- Das heißt: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt auch die Provision.
- In den allermeisten Fällen ist das der Vermieter, nicht der Mieter.
- Geregelt im Maklergesetz § 17a und für Wohnungsmiete in Wohnungen klar abgegrenzt.
- Achtung bei Konstellationen wie Kettenverträgen, Untermiete oder Geschäftsräumlichkeiten, dort gelten Sonderregeln.
Was sich seit Juli 2023 wirklich geändert hat
Vor Mitte 2023 war Mietersuche in Österreich für viele eine versteckte Steuer. Wer eine Wohnung über einen Makler fand, zahlte zwei bis drei Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer obendrauf. Manchmal kannte man den Makler nicht einmal vor der Besichtigung. Bestellt hatte er der Vermieter.
Seit 1. Juli 2023 ist Schluss damit. Das Bestellerprinzip dreht die Logik um: Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Bei Wohnungen ist das fast immer der Vermieter.
Für Vermieter heißt das: Maklerkosten fließen jetzt klarer in die Kalkulation. Für Mieter heißt das: Eintrittskosten in eine neue Wohnung sinken oft um mehrere tausend Euro.
Wie das Bestellerprinzip rechtlich funktioniert
Die zentrale Norm steht im Maklergesetz § 17a. Sie regelt für Wohnungsmiete, dass der Mieter nicht zur Zahlung verpflichtet werden darf, wenn der Makler bereits vom Vermieter (oder dessen Auftraggeber) beauftragt war oder wenn er ohnehin im Interesse des Vermieters tätig wurde.
Praktisch sind drei Aspekte wichtig:
- Erstauftrag entscheidet: Wer den Makler zuerst beauftragt, wird Provisionspflichtiger.
- Doppelmaklertätigkeit: Auch wenn der Makler beide Seiten betreut, zahlt nur der Erstauftraggeber.
- Konstellationen mit Hausverwaltung oder Eigentümervertretung: gelten als Auftrag des Vermieters.
Eine kleine Klausel im Inserat reicht nicht, um den Mieter doch zur Zahlung zu verpflichten. Auch nicht eine sogenannte „Reservierungsvereinbarung“ oder ähnliche Konstrukte. Wer als Vermieter versucht, das Bestellerprinzip zu umgehen, riskiert nicht nur unwirksame Verträge, sondern auch Rückforderungen.
Wann zahlt der Mieter trotzdem?
Das Bestellerprinzip ist nicht absolut. Es gibt klar definierte Fälle, in denen der Mieter eine Provision schuldet:
- Mieter beauftragt den Makler aktiv mit der Suche nach einer Wohnung.
- Mieter erteilt einen schriftlichen Suchauftrag und der Makler liefert ein Objekt, das er nicht bereits im Auftrag eines Vermieters anbietet.
- Geschäftsräumlichkeiten oder Gewerbeimmobilien: Hier gilt das Bestellerprinzip nicht in dieser Form.
Wer als Mieter unsicher ist, sollte vor Unterschrift jedes Maklerformulars klären, wer als Erstauftraggeber gilt. Eine schriftliche Klarstellung verhindert spätere Diskussionen.
Wie hoch ist die Provision bei Mietwohnungen?
Die maximalen Sätze für Wohnungsmiete sind gesetzlich geregelt. Für unbefristete und längerfristig befristete Verträge gelten andere Obergrenzen als für sehr kurze Befristungen.
Grobe Orientierung:
- Unbefristet oder über 3 Jahre befristet: bis zu 2 Bruttomonatsmieten plus Umsatzsteuer.
- Bis 3 Jahre befristet: bis zu 1 Bruttomonatsmiete plus Umsatzsteuer.
- Vermittlung an den Mieter (wenn er Auftraggeber wäre): maximal 2 Bruttomonatsmieten plus USt.
- Doppelmakler: Gesamt nicht höher als bei einseitiger Vermittlung.
Wer als Vermieter den Makler beauftragt, sollte diese Sätze in der Kalkulation realistisch berücksichtigen. Wer als Mieter beauftragt, sollte den schriftlichen Auftrag inhaltlich prüfen, bevor er unterschreibt.
Drei Beispiele aus der Praxis
Theorie ist die eine Sache. In der Praxis tauchen immer dieselben Konstellationen auf.
Beispiel 1: Klassischer Vermieter-Auftrag Ein Eigentümer beauftragt einen Makler mit der Vermarktung einer 60 m²-Wohnung in Wien. Der Makler inseriert die Wohnung, organisiert Besichtigungen und schließt mit einem Interessenten einen Mietvertrag ab. Die Provision zahlt der Vermieter, nicht der Mieter. Ergebnis: Mieter zahlt nur Kaution, erste Miete und gegebenenfalls Vertragserrichtung.
Beispiel 2: Mieter mit konkretem Suchauftrag Ein Mieter beauftragt einen Makler aktiv mit der Suche nach einer 3-Zimmer-Wohnung in einem bestimmten Bezirk. Der Makler findet ein Objekt eines Vermieters, der den Makler nicht beauftragt hatte. In dieser Konstellation kann der Mieter zur Zahlung verpflichtet sein.
Beispiel 3: Geschäftsräumlichkeiten Ein Unternehmer mietet ein Bürolokal über einen Makler. Hier greift das Bestellerprinzip für Wohnungen nicht. Die Provisionsregelung folgt den allgemeinen Bestimmungen des Maklergesetzes und dem Vertrag.
Häufige Stolperfallen
Trotz klarer Gesetzeslage tauchen immer wieder Konfliktthemen auf.
- Mietverlängerung mit „neuem“ Maklerauftrag: Wer schon vermittelt wurde und den Vertrag nur verlängert, schuldet keine neue Provision.
- Untermiete und Weitergabe: Hier gelten besondere Regeln, vor allem wenn der Hauptmieter weitervermittelt.
- Eigentümer als sein eigener Makler: Wenn ein Vermieter selbst ohne Maklerleistung vermittelt, fällt keine Provision an.
- Pauschale „Bearbeitungsgebühren“: Solche Konstrukte sind oft unzulässig.
Mieter, die unsicher sind, ob eine geleistete Provision rechtmäßig war, können sich an die Arbeiterkammer oder einen Anwalt wenden. Rückforderungen sind in vielen Fällen möglich.
Was das Bestellerprinzip für Vermieter bedeutet
Aus Vermietersicht ist die Regelung weniger ein Nachteil, als oft befürchtet wird. Drei Effekte zeigen sich in der Praxis:
- Klarere Kalkulation: Maklerkosten sind nun fix in der Vermietungsstrategie eingeplant.
- Höherer Anspruch an Maklerleistung: Wer für die Provision direkt zahlt, achtet stärker auf Performance und Reputation.
Wer als Eigentümer mit einem Makler arbeitet, sollte Leistungsumfang, Performance und Kosten klar regeln. Ein Vertrag ohne klare Leistungsbeschreibung ist heute kein Standard mehr.
Was du als Nächstes tun solltest
Wenn du als Vermieter aktuell Wohnungen vermittelst, prüf deine Maklerverträge auf den aktuellen Stand. Wenn du als Mieter eine Wohnung suchst und der Makler eine Provision verlangt, frag schriftlich nach, wer ihn beauftragt hat. Diese eine Frage erspart oft mehrere tausend Euro.
FAQ
Was bedeutet Bestellerprinzip in Österreich?
Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt auch die Provision. Bei Wohnungsmiete ist das in den meisten Fällen der Vermieter.
Seit wann gilt das Bestellerprinzip in Österreich?
Seit 1. Juli 2023. Es gilt für Wohnungsmietverträge, nicht für Geschäftsräumlichkeiten.
Wie hoch ist die maximale Maklerprovision bei Mietwohnungen?
Bei unbefristeten oder länger als 3 Jahre befristeten Verträgen bis zu 2 Bruttomonatsmieten plus USt. Bei kürzeren Befristungen bis zu 1 Bruttomonatsmiete plus USt.
Kann ich als Vermieter das Bestellerprinzip umgehen?
Nein. Vereinbarungen, die den Mieter trotz Vermieter-Auftrag zur Provisionszahlung verpflichten, sind unwirksam.
Was passiert, wenn ich als Mieter trotz Bestellerprinzip eine Provision gezahlt habe?
Du hast in vielen Fällen einen Rückforderungsanspruch. Eine Beratung bei der Arbeiterkammer oder einem Anwalt klärt die konkrete Lage.
Gilt das Bestellerprinzip auch bei Untermiete oder WG-Vermittlung?
Hier kommt es auf die genaue Konstellation an. Untermietverhältnisse und Weitervermittlung haben eigene Regeln, die im Einzelfall geprüft werden sollten.
Was bringt das Bestellerprinzip dem Vermieter?
Es schafft klarere Kalkulation, oft schnellere Vermittlung und einen höheren Anspruch an die Leistung des Maklers.
Quellen
- Maklergesetz § 17a, Bestellerprinzip: Rechtsinformationssystem des Bundes. Siehe ris.bka.gv.at.
- Maklerprovisionen und Bestellerprinzip in der Praxis: Arbeiterkammer Österreich. Siehe arbeiterkammer.at.
- Höchstprovisionsverordnung: Bundesministerium für Justiz / RIS. Siehe ris.bka.gv.at.
- Mietrecht und Provision in Wohnungssache: oesterreich.gv.at. Siehe oesterreich.gv.at.
- Verbraucherinformation, Konsumentenfragen: Verein für Konsumenteninformation (VKI). Siehe konsument.at.
Stand: September 2026. Die Inhalte dieses Beitrags wurden sorgfältig recherchiert. Wir übernehmen keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität. Der Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder fachliche Beratung.
